§ 198 BewG: Niedrigeren Verkehrswert nachweisen

Wenn das Finanzamt bewertet – und die Rechnung selten stimmt

Nach einem Erbfall oder einer Schenkung meldet der Notar die Übertragung dem Finanzamt, das daraufhin den Grundbesitzwert nach §§ 151, 157 Bewertungsgesetz (BewG) festsetzt. Dieser Wert ist die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Das Problem: Das Finanzamt schätzt – es bewertet nicht. Es arbeitet mit typisierenden Verfahren und Massendaten, die einem bestimmten Objektzustand, einem ungewöhnlichen Grundriss oder einer besonderen Belastungssituation keinen Raum lassen.

§ 198 BewG gibt Ihnen das Recht, diesen Wert zu widerlegen – mit einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Wer dieses Recht nicht nutzt, zahlt häufig mehr Steuer als gesetzlich geschuldet.

Wie das Finanzamt den Grundbesitzwert ermittelt

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wendet das Finanzamt die Bewertungsvorschriften der §§ 157–191 BewG an. Je nach Objektart gelten unterschiedliche Verfahren:

Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser greift das Finanzamt auf Vergleichspreise des zuständigen Gutachterausschusses zurück. Fehlen belastbare Vergleichsdaten – was in ländlichen Regionen und bei seltenen Objekttypen häufig vorkommt –, wechselt es in das Sachwertverfahren.

Ertragswertverfahren (§ 184 BewG)

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte bewertet das Finanzamt im Ertragswertverfahren. Grundlage sind typisierte Liegenschaftszinssätze und Rohertragsmultiplikatoren, die das Bundesministerium der Finanzen festlegt – nicht die am lokalen Markt tatsächlich beobachteten Sätze.

Sachwertverfahren (§ 189 BewG)

Selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Objekte ohne ausreichende Vergleichs- oder Ertragsdaten bewertet das Finanzamt im Sachwertverfahren. Normalherstellungskosten, Altersabschläge und ein gesetzlicher Wertzahlfaktor treten an die Stelle einer echten Marktbetrachtung.

Allen drei Verfahren ist gemeinsam: Sie arbeiten mit Durchschnittswerten. Ein Gebäude mit erheblichem Instandhaltungsrückstau und eines in vollständig renoviertem Zustand erhalten denselben typisierenden Ausgangswert. Die individuelle Wertminderung bleibt unsichtbar, wenn sie nicht ausdrücklich nachgewiesen wird.

§ 198 BewG: Das Recht auf den niedrigeren gemeinen Wert

Liegt der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie unter dem vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert, können Sie diesen niedrigeren Wert nachweisen. § 198 BewG normiert dieses Recht ausdrücklich. Als Nachweisinstrument erkennt das Gesetz ein Gutachten an, das den Anforderungen des § 194 BauGB entspricht – also ein Verkehrswertgutachten, das nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellt wurde.

Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen, nicht beim Finanzamt. Wer keinen Nachweis führt, nimmt den Grundbesitzwert als Bemessungsgrundlage hin.

Markteinschätzung versus Verkehrswertgutachten: ein Unterschied mit steuerlicher Wirkung

Der häufigste und teuerste Irrtum in Erbfällen ist die Verwechslung beider Instrumente:

• Markteinschätzung: ein informelles Dokument ohne verbindliche Methode, ohne festgelegten Stichtag, ohne gerichtlich verwertbaren Beweiswert. Nützlich für eine erste Orientierung beim Verkauf, aber gegenüber einer Behörde in keiner Weise belastbar.
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: eine methodisch normierte Wertermittlung nach ImmoWertV, erstellt durch einen qualifizierten Sachverständigen, mit einem definierten Stichtag und einer vollständigen Dokumentation aller wertbildenden Faktoren. Nur dieses Dokument ist gegenüber Finanzamt, Nachlassgericht und Finanzgericht beweiskräftig.

Wer das Finanzamt mit einer Maklereinschätzung oder einem Onlinerechner-Ergebnis überzeugen will, wird im Einspruchsverfahren scheitern. Ein nachträgliches Vollgutachten kostet dann mehr, als es von Anfang an gekostet hätte.

Was ein belastbares Gutachten für das Finanzamt braucht

Ein Verkehrswertgutachten, das § 198 BewG genügt, muss mehrere Anforderungen erfüllen. Fehlt eine davon, kann das Finanzamt die Anerkennung verweigern.

Der richtige Stichtag

Für die Erbschaftsteuer ist der Wertermittlungsstichtag der Todestag des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Bei einer Schenkung ist es der Tag der Ausführung. Dieser Stichtag ist unveränderlich. Ein Gutachten, das auf ein anderes Datum abstellt, ist für steuerliche Zwecke ohne Wert – unabhängig davon, wie sorgfältig es im Übrigen erstellt wurde.

Rückwirkende Bewertungen auf einen vergangenen Stichtag sind methodisch möglich, wenn die historischen Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses vorliegen. Sie erfordern vom Sachverständigen eine besonders sorgfältige Quellenarbeit und können mehr Zeit in Anspruch nehmen als eine Bewertung auf einen aktuellen Stichtag.

Die erforderlichen Unterlagen

Ohne vollständige Unterlagen kann kein belastbares Gutachten erstellt werden. Zu den Mindestanforderungen gehören:

• Aktueller Grundbuchauszug (alle Abteilungen, einschließlich eingetragener Belastungen)
• Flurkarte / Liegenschaftskarte
• Baugenehmigung und Bauakte
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
• Grundrisse, Schnitte, Ansichten
• Mietaufstellung und bestehende Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
• Energieausweis
• Nachweise über wertbeeinflussende Belastungen (Wegerechte, Nießbrauch, Erbbaurecht)

Fehlen Unterlagen, muss der Sachverständige dies dokumentieren und darlegen, welchen Einfluss die Lücke auf die Wertermittlung hat. Stillschweigende Schätzungen ohne entsprechenden Vermerk sind ein häufiger Angriffspunkt bei der Prüfung durch das Finanzamt.

Die Qualifikation des Sachverständigen

Nicht jede Person, die ein Gutachten verfasst, ist vor dem Finanzamt ausreichend qualifiziert. In der Praxis werden zwei Gruppen anerkannt:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für das Sachgebiet Grundstücksbewertung (nach §§ 36 ff. GewO), bestellt durch eine Industrie- und Handelskammer
• Zertifizierte Immobiliensachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024, sofern die Zertifizierungsstelle akkreditiert ist

Gutachten von Personen, die weder öffentlich bestellt noch nach einem gleichwertigen Verfahren zertifiziert sind, können vom Finanzamt zurückgewiesen werden – auch wenn das Gutachten methodisch korrekt aufgebaut ist.

Woran ein Gutachten scheitert, wenn es angegriffen wird

Das Finanzamt und ein Finanzgericht prüfen vorgelegte Gutachten kritisch. Die häufigsten Schwachstellen, die zur Ablehnung führen:

• Falscher Stichtag: Das Gutachten bezieht sich auf das aktuelle Datum statt auf den Erbfall oder Schenkungstag.
• Fehlende Vergleichspreisanalyse: Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses wurden nicht ausgewertet oder Abweichungen davon nicht begründet.
• Nicht nachvollziehbare Zu- und Abschläge: Wertminderungen durch Zustand oder Belastungen sowie Wertsteigerungen durch Lage oder Ausstattung sind nicht durch Marktdaten belegt.
• Unvollständige Unterlagen ohne Vermerk: Fehlende Bauakte oder fehlende Wohnflächenberechnung werden stillschweigend geschätzt statt transparent ausgewiesen.
• Keine Auseinandersetzung mit dem Finanzamtswert: Im Einspruchsverfahren überzeugt ein Gutachten, das explizit zeigt, worin und warum es vom behördlichen Wert abweicht.
• Nicht anerkannte Qualifikation des Erstellers: Fehlende öffentliche Bestellung oder fehlende akkreditierte Zertifizierung.

Schenkung und vorweggenommene Erbfolge: dieselben Anforderungen

Was für den Erbfall gilt, gilt gleichermaßen für Schenkungen und die vorweggenommene Erbfolge. Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, um Freibeträge mehrfach zu nutzen oder die Steuerlast über Generationen zu verteilen, benötigt zur steuerlichen Einordnung denselben Nachweis: ein Verkehrswertgutachten auf den Schenkungsstichtag.

Besondere Bedeutung hat dies bei der Bewertung von Miteigentumsanteilen und bei Übertragungen, bei denen ein Nießbrauch vorbehalten wird. Ein Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert – aber nur, wenn der Wert des Nießbrauchs korrekt kapitalisiert und der Verkehrswert der Immobilie belastbar beziffert ist. Fehlt das Verkehrswertgutachten, ist auch die Nießbrauchsminderung angreifbar.

Erbauseinandersetzung unter mehreren Erben: neutraler Wert statt Familienstreit

Neben der Steuerfrage ist die Erbauseinandersetzung ein eigenständiger Anlass für ein Gutachten. Wenn mehrere Erben eine Immobilie aus dem Nachlass unterschiedlich einschätzen – einer möchte sie behalten, ein anderer will ausbezahlt werden –, ist ein neutrales Verkehrswertgutachten die einzige Grundlage, auf der eine einvernehmliche Lösung oder ein Teilungsversteigerungsantrag sachlich diskutiert werden kann.

Das Nachlassgericht und ein Prozessgericht erkennen nur Gutachten an, die den formalen Anforderungen des § 194 BauGB genügen. Eine informelle Einschätzung beendet den Streit nicht – sie verschiebt ihn, bis das Gericht einen Sachverständigen beauftragt und die Kosten vom Nachlass getragen werden.

Was tun, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt

Das Finanzamt kann ein vorgelegtes Gutachten im Einspruchsverfahren prüfen und eigene Einwände erheben oder den Bewertungsdienst einschalten. In diesem Fall empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

• Fordern Sie eine schriftliche Begründung der Ablehnung an.
• Prüfen Sie, ob die Einwände methodisch stichhaltig sind oder ob das Finanzamt lediglich einen anderen Wert bevorzugt.
• Beauftragen Sie den Sachverständigen mit einer schriftlichen Stellungnahme zu den konkreten Einwänden.
• Wenn kein Einvernehmen erzielt wird, ist die Klage vor dem Finanzgericht möglich – dort entscheidet ein Richter über die Überzeugungskraft des Gutachtens, nicht das Finanzamt selbst.

Ob die Kosten eines anerkannten Gutachtens als Nachlassverbindlichkeit oder in anderer Form steuerlich berücksichtigt werden können, klären Sie mit einem Steuerberater. Diese Orientierung ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.

Fazit: § 198 BewG ist kein Ausnahmerecht – sondern das reguläre Instrument

Das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, ist gesetzlich normiert und in der Praxis regelmäßig genutzt. Wer es nicht in Anspruch nimmt, zahlt Steuer auf einen Wert, den das Finanzamt nach seinem typisierenden Verfahren berechnet hat – nicht auf den tatsächlichen Marktpreis.

Die Voraussetzung ist, dass das Gutachten formal und methodisch standhält: richtiger Stichtag, vollständige Unterlagen, nachvollziehbare Methodik nach ImmoWertV, anerkannte Qualifikation des Sachverständigen. Ein schwaches Gutachten schadet mehr als gar keines – es gibt dem Finanzamt Ansatzpunkte, den Einspruch zu bescheiden, ohne den eigenen Wert ernsthaft in Frage stellen zu müssen.

Wenn Sie prüfen möchten, ob ein Gutachten für Ihren Erbfall oder Ihre Schenkung sinnvoll ist, nehmen Sie Kontakt mit Schelling & Kollegen auf. Wir erstellen Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, die vor Finanzamt und Gericht standhalten.

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